Nhu cầu mua bán và chuyển nhượng nhà đất hiện nay rất phổ biến. Tuy nhiên, không phải ai cũng hiểu rõ và thực hiện đúng nghĩa vụ nộp thuế theo quy định pháp luật. Vậy khi mua bán và chuyển nhượng nhà đất có cần nộp thuế hay không? Cách tính thuế thu nhập cá nhân khi bán đất, bán nhà? Trong bài viết này, Kế toán ATS sẽ giúp bạn giải đáp mọi câu hỏi.
Mua bán nhà đất có cần nộp thuế TNCN không? Ai là người nộp thuế? Có được miễn thuế hay không?
Quy định về nộp thuế TNCN khi mua bán nhà đất
Theo Điểm c Khoản 5 Điều 2 Thông tư 111/2013/TT-BTC, thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu nhà đất, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai, đều tính là thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân (TNCN). Theo đó, người có thu nhập sẽ là người có nghĩa vụ nộp thuế. Tuy nhiên, các bên có quyền thỏa thuận về việc người nộp thuế. Khi chuyển nhượng nhà đất, người bán cần nộp khoản thuế thu nhập cá nhân là 2% giá trị chuyển nhượng.
Người bán sẽ phải nộp thuế TNCN khi phát sinh thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản. Cụ thể:
- Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;
- Quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở;
- Quyền thuê đất, thuê mặt nước;
- Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng BĐS
Đối tượng được miễn thuế TNCN
Theo Điểm a và b Khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC, 02 trường hợp được miễn thuế TNCN khi mua bán nhà đất, bao gồm:
– Mua bán giữa người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng. Ví dụ: giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau.
– Người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, một thửa đất. Trong trường hợp này muốn được miễn thuế thu nhập cá nhân thì phải đáp ứng đủ 03 điều kiện sau:
- Điều kiện 1: Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở
- Điều kiện 2: Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tối thiểu 06 tháng
- Điều kiện 3. Chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở.
Cách tính thuế thu nhập cá nhân khi bán đất, bán nhà
Cách tính thuế đối với cá nhân cư trú
Cách tính thuế thu nhập cá nhân khi bán đất, bán nhà (hay chuyển nhượng bất động sản) như sau:
Số thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%
Trong đó:
Giá chuyển nhượng bất động sản là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng
+ Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đất là giá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai;
+ Trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp tỉnh quy định. Trường hợp UBND cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, về giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất.
Đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì được xác định căn cứ vào tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân (x) với giá tính lệ phí trước bạ công trình xây dựng do UBND cấp tỉnh quy định. Trường hợp UBND cấp tỉnh chưa có quy định về đơn giá thì áp dụng theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố, đang áp dụng tại thời điểm chuyển nhượng.
+ Trường hợp cho thuê lại mà đơn giá cho thuê lại trên hợp đồng thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm cho thuê lại thì giá cho thuê lại được xác định căn cứ theo bảng giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.
Xác định thời điểm tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản
+ Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật;
+ Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản.
Cách tính thuế với cá nhân không cư trú
Số thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%
Trong đó:
– Giá chuyển nhượng bất động sản của cá nhân không cư trú là toàn bộ số tiền mà cá nhân nhận được từ việc chuyển nhượng bất động sản không trừ bất kỳ khoản chi phí nào kể cả giá vốn.
– Thời điểm xác định thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là thời điểm cá nhân không cư trú làm thủ tục chuyển nhượng bất động sản theo quy định của pháp luật.
Xem thêm:
Trên đây là những nội dung quan trọng bạn cần nắm rõ khi thực hiện mua bán nhà đất. Hãy nắm rõ cách tính thuế thu nhập cá nhân khi bán đất, bán nhà và nộp thuế TNCN theo đúng quy định pháp luật. Nếu có bất kỳ câu hỏi nào, hãy liên hệ Kế toán ATS để được tư vấn, giải đáp.
Công ty TNHH Đào tạo và Dịch vụ Kế toán ATS
Hotline: 0799.233.886
Fanpage: Dịch vụ kế toán thuế – ATS
Website: Kế toán ATS
Email: infor.congtyats@gmail.com
